Chiudere il vecchio mutuo

Se avete contratto un mutuo a tasso fisso e tale tasso, in seguito alla diminuzione del costo del denaro e del tasso ufficiale di sconto, si rivela troppo alto anacronistico rispetto ai tassi di mercato di oggi, non disperate… una via d’uscita potrebbe esistere!
Chi ha contratto in tempi ormai remoti un mutuo a tasso fisso o un mutuo in valuta le cui rate sono divenute troppo onerose, può infatti valutare la convenienza economica di chiudere il vecchio mutuo e aprirne uno nuovo a condizioni vantaggiose e più confacenti alla realtà odierna nonché, per chi ne abbia la possibilità, di pagare subito una parte consistente del debito residuo.

ESTINZIONE
Il pagamento immediato di una parte consistente del debito residuo offre il vantaggio, rispetto alla conversione del mutuo, di non avere spese fisse (notarili, di bollo, di istruttoria…) e di pagare una penale notevolmente inferiore, abbattendo contemporaneamente l’importo delle rate. È facoltà del mutuatario, infatti, estinguere anticipatamente il mutuo, sia parzialmente sia pure totalmente ed è altresì facoltà del mutuante chiedere un’indennità a fronte dell’estinzione anticipata del debito. Tuttavia, alcune banche o società finanziarie, cercano di vincolare la scelta del debitore applicando penalità particolarmente elevate e spropositate in caso di estinzione o riduzione del debito residuo. Per tale motivo è sempre opportuno informarsi fin dal momento della stipula del contratto di mutuo delle condizioni relative alla procedura di estinzione o riduzione anticipata del debito. Generalizzando, si può affermare che indennità oneste non dovrebbero mai superare l’1% o il 2% del capitale che si vuole restituire anticipatamente.

CONVERSIONE
La conversione di un mutuo, come mostrano gli eventi più recenti, non sempre è di facile attuazione. Prima di tutto gli istituti di credito sono liberi di accettare o meno la conversione. Se non ritengono la conversione particolarmente conveniente possono anche opporsi. Nella valutazione della convenienza della conversione sono diverse le variabili da considerare: il valore del tasso fisso che si sta pagando, il nuovo tasso che potrebbe essere concordato con le banche o le finanziarie, la penale di estinzione del vecchio mutuo, il capitale preso a prestito con il vecchio e con il nuovo mutuo, la durata residua del mutuo, nonché la situazione economica e fiscale del debitore. Bisogna anche considerare il fatto che, tali variabili, hanno una mutua correlazione: al variare dell’una può variare anche una delle altre. Per esempio, il capitale preso a prestito gioca un ruolo decisivo perché alcune spese di estinzione, come la penale da pagare alla banca con cui si sta estinguendo il mutuo, sono direttamente rapportate al capitale ancora da rimborsare.

LE SPESE ULTERIORI
Escludendo i casi particolari, che alcune banche e alcune finanziarie hanno iniziato ad analizzare in tempo reale e nel dettaglio grazie a procedure particolari, possono essere generalizzati alcuni principi di fondo. Chi ha un mutuo di piccola entità e buone condizioni economiche non ha convenienza alla conversione del mutuo. Chi rischia invece di non poter sostenere l’elevata entità di un mutuo a tasso fisso o si trova stretto nella morsa di un mutuo con valuta che tende a rivalutarsi se non attua la conversione, potrebbe incorrere in pignoramenti o sequestri perdendo ogni possibilità di ricorrere a prestiti in futuro.

A PROPOSITO DELLA PENALE DI ANTICIPATA ESTINZIONE
Può essere utile sottolineare che essa va calcolata sulla quota di capitale residuo, come si è precedentemente accennato, e che attualmente non è particolarmente elevata, a meno che non si sia acceso un mutuo in periodi di inflazione particolarmente elevata.