L'ipoteca è un diritto reale di garanzia, mediante il quale il creditore (la banca) ha il potere di espropriare al debitore insolvente (cioè che non ha pagato le rate) il bene ipotecato (l'immobile dato a garanzia del mutuo). Il creditore potrà così soddisfare il proprio credito con il ricavato della vendita del bene.
In altre parole, la banca per erogare un mutuo richiede, a garanzia del prestito, di iscrivere ipoteca su un immobile. Quasi sempre, salvo casi particolarissimi, la banca pretende che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado, nel senso che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti. Nel caso in cui il mutuatario non paghi le rate, l'ipoteca consente alla banca il diritto di porre in vendita il bene e, con il ricavato, di soddisfare il proprio credito residuo.
Oggetto dell’ipoteca possono essere solo beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane, però, in godimento del proprietario.
Un’altra caratteristica dell’ipoteca è l’indivisibilità,cioè si estende sull’intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell’intero credito e dei suoi accessori. Questo sta a significare che essa grava anche sulle “pertinenze” dell’immobile (garage, cantine, ecc).
La garanzia ipotecaria ha un duplice effetto per la banca: da un lato le attribuisce il diritto di vincolare i beni a garanzia del proprio credito, dall’altro le consente di essere soddisfatta con preferenza sul prezzo ricavato. Tale diritto è collegato al sistema di pubblicità, che consiste, nell’iscrizione nei pubblici registri immobiliari.